Há Bolha Imobiliária no Brasil?

Por Marcio Fenelon (*) Outro dia estava conversando com um desses consultores financeiros para clientes “private” (aqueles que têm mais de US$ 1 milhão em ativos) com sede em Miami, EUA, e comentamos sobre a verdadeira montanha russa que ele tinha experimentado no mercado nos últimos 14 anos.

Veja, há 14 anos ele havia comprado um apartamento por US$ 100 mil. Este apartamento chegou a valer mais de US$ 1 milhão 5 anos depois (no momento de pico de mercado), mas com a crise de 2008 voltou aos US$ 100 mil iniciais. Atualmente, o mesmo apartamento está avaliado em torno de US$ 350 mil. Como esse é o imóvel de moradia e havia sido comprado por um bom preço, toda essa flutuação acabou sendo só uma história para contar para os netos.

Agora imagine se você tivesse tido o azar de comprar este imóvel no pico de US$ 1 milhão e, pior do que isso, se o tivesse comprado financiado. Isso seria um erro que poderia ter acabado com a vida financeira de qualquer um, não é? Mas o que afinal é uma bolha imobiliária? Para sabermos se estamos em uma bolha imobiliária ou não aqui no Brasil, precisamos primeiro entender do que se trata. Usando como exemplo o que aconteceu no mercado americano e com base na premissa de que um gráfico vale mais do que mil palavras, bolha imobiliária é isso:

Este é um gráfico dos preços dos imóveis em Las Vegas, EUA desde 2001. Os preços mais do que dobraram e voltaram ao mesmo patamar de antes da bolha. Houve uma queda de mais de 60% para quem comprou lá no pico. O mercado de Las Vegas foi um dos que mais sofreu com a crise americana. Na média, o mercado americano caiu 27% do pico ao fundo da crise.Contudo, é importante explicar: quando um mercado imobiliário está com preços nas nuvens não necessariamente significa que está sob uma bolha. E por quê? Pois a bolha se caracteriza por um mercado imobiliário: I) Com preços substancialmente maiores do que os historicamente observadose II) Principalmente por causas insustentáveis no longo prazo que resultam em uma forte queda de preços em um período seguinte. Para exemplificar o item I acima, no caso americano, o fator insustentável principal e que inflou (e desinflou) os preços foi o nível excessivo de crédito imobiliário oferecido por lá. Foram US$ 6 trilhões a mais de crédito entre 2003 e 2008, equivalente a 150% do PIB atual do Brasil, concedido em crédito às famílias americanas para a compra de imóvel! É muita coisa.Mas e no Brasil? O forte crescimento dos preços dos imóveis (quintuplicaram desde 2001) e o expressivo aumento de 5x na participação de financiamentos no PIB desde 2007 configuram a formação de uma bolha que está prestes a estourar? É isto que explicaremos detalhadamente em nosso relatório gratuito sobre o mercado imobiliário brasileiro, que será enviado imediatamente ao seu endereço de e-mail, assim que você se cadastrar no campo abaixo. (*) Marcio Fenelon, o autor, é articulista do Criando Riqueza